Bulgaristan, hem AB vatandaşları hem de üçüncü ülke vatandaşları için giderek daha popüler bir gayrimenkul yatırım hedefi hâline gelmektedir. Avantajlı vergi rejimi, görece uygun fiyatlar ve çeşitli bir mülk piyasası, ülkeyi konut ve yatırım amaçlı alımlar için cazip kılmaktadır.
Yabancıların Bulgaristan'da gayrimenkul edinme rejimi farklılaştırılmıştır ve üç temel faktöre bağlıdır: alıcının uyruğu (AB/AEA üyesi devlet veya üçüncü ülke), mülkün türü (kentsel arsa, tarım arazisi veya orman) ve alıcının hukuki statüsü (gerçek veya tüzel kişi).
Bu makalede yabancı olarak gayrimenkul edinmenin temel kuralları, gerekli belgeler, işlem süreci ve bu tür yatırımlarda dikkate alınması gereken özel kısıtlamalar ele alınmaktadır.
1. Anayasal ve genel hukuki çerçeve
Bulgaristan Cumhuriyeti Anayasası mülkiyet hakkını ve dokunulmazlığını güvence altına alır (md. 17, f. 1 ve 3). Yabancılar için temel kısıtlama Anayasa'nın 22. maddesinin 1. fıkrasındadır: yabancı gerçek ve tüzel kişiler arazi mülkiyetini yalnızca Bulgaristan'ın AB üyeliğinden doğan koşullarla, onaylanmış bir uluslararası antlaşmaya dayanarak veya yasal miras yoluyla edinebilir.
Mülkiyet Kanunu bu ilkeyi geliştirerek yabancı gerçek ve tüzel kişilerin, özel bir kanunda aksi öngörülmedikçe binalar ve sınırlı ayni haklar (ör. üst hakkı) üzerinde serbestçe mülkiyet edinmesine izin verir (md. 29, f. 4).
2. AB ve AEA vatandaşları ile tüzel kişileri için rejim
AB üyesi devletlerin ve Avrupa Ekonomik Alanı (AEA) Anlaşması'na taraf ülkelerin vatandaşları ve tüzel kişileri, Bulgar vatandaşlarına uygulanana mümkün olduğunca yakın bir rejimden yararlanır.
Kentsel mülkler (binalar ve arsa): Genel yasal şartlara uymak kaydıyla binalar, daireler ve bunlara ait arsalar (imar parselleri) üzerinde serbestçe mülkiyet edinebilirler (Mülkiyet Kanunu md. 29, f. 2 ve 3).
Tarım arazileri ve ormanlar: Bulgaristan'ın AB'ye Katılım Antlaşması'nda öngörülen yedi yıllık geçiş döneminin 31 Aralık 2013'te sona ermesiyle AB/AEA vatandaşları ve tüzel kişileri Bulgaristan'da tarım arazisi ve orman edinme hakkı kazanmıştır.
Önemli gelişme (AB hukuku): Avrupa Birliği Adalet Divanı, C-562/22 (JD - OB) davasında 18 Ocak 2024 tarihli kararıyla, Tarım Arazilerinin Mülkiyeti ve Kullanımı Kanunu md. 3c'deki Bulgaristan'da beş yıl ikamet şartının ABİHA md. 63 kapsamındaki sermayenin serbest dolaşımı ilkesiyle bağdaşmadığına hükmetmiştir. Hüküm Bulgar mevzuatında şeklen yürürlükte kalsa da AB hukukunun üstünlüğü ilkesi gereği AB/AEA vatandaşlarına ve tüzel kişilerine uygulanmamalıdır.
3. Üçüncü ülke vatandaşları ve tüzel kişileri için rejim
AB/AEA dışındaki ülkelerin vatandaşları ve tüzel kişileri için rejim, özellikle arazi bakımından çok daha kısıtlayıcıdır.
Kentsel mülkler (binalar ve daireler): Bu kişiler binalar ve gayrimenkul üzerindeki sınırlı ayni haklar üzerinde serbestçe mülkiyet edinebilir. Yargıtay'ın 27.12.2016 tarihli 210 sayılı kararı (1739/2016 sayılı hukuk davası) dahil içtihat, inşaatı tamamen bitmiş bir binanın üzerinde bulunduğu araziyle birlikte edinildiği işlemlere anayasal arazi edinme yasağının uygulanmadığını teyit etmektedir.
Tarım arazileri ve ormanlar: Üçüncü ülke vatandaşlarının ve tüzel kişilerinin tarım arazisi ve orman mülkiyeti edinmesi, iki durum dışında yasaktır:
- Yasal miras — bu kişilerin arazi edinebileceği tek genel yol.
- Uluslararası antlaşma — Bulgaristan ile ilgili üçüncü ülke arasında bu tür edinime izin veren, onaylanmış, yayımlanmış ve yürürlükte bir uluslararası antlaşma bulunması hâlinde.
Tarım veya orman arazisini miras yoluyla edinen üçüncü ülke vatandaşı, mirasın açılmasından itibaren üç yıl içinde mülkiyeti edinme hakkı olan bir kişiye devretmek zorundadır.
4. Tüzel kişiler ve yatırımlar için özel kurallar
Yabancı ortaklı şirketler: Ortakları veya hissedarları üçüncü ülke vatandaşı ya da tüzel kişisi olan bir Bulgar şirketi tarım arazisi edinemez (Tarım Arazileri Kanunu md. 3, f. 7). İçtihat bu yasağı sıkı biçimde uygular.
Yatırım ve oturma hakkı: Bulgaristan'da gayrimenkule en az 306.775,13 Euro (600.000 BGN) yatırım yapan yabancı, uzun süreli oturma izni alabilir.
5. Satın alma süreci
Yapı ne olursa olsun, Bulgaristan'da gayrimenkul alımı noter senediyle tamamlanır. Temel adımlar:
- mülkün ön hukuki incelemesi;
- kapora ile ön sözleşmenin imzalanması;
- vergi değeri belgesinin ve kadastro krokisinin alınması;
- noter senedinin mülkün bulunduğu bölgedeki noter huzurunda imzalanması;
- senedin Tescil Ajansı'na kaydı.
Nasıl yardımcı olabiliriz
Mülkün hukuki incelemesini yapıyor, en uygun edinim yapısı konusunda danışmanlık veriyor, ön sözleşmeyi hazırlıyor ve noter işlemini koordine ediyoruz.
Tam destek için bizimle iletişime geçin.
İlgili makaleler
Sıkça sorulan sorular
- Bir yabancı Bulgaristan'da mülk satın alabilir mi?
- AB ve AEA vatandaşları arazi dahil gayrimenkulü kısıtlamasız satın alabilir. AB dışı vatandaşlar daire ve ticari alanları serbestçe satın alabilir; ancak tarım veya orman arazisi için Bulgar şirketi kurulması gerekir.
- Bulgaristan'da mülk alan bir yabancının avukata ihtiyacı var mı?
- Avukat zorunlu değildir, ancak şiddetle tavsiye edilir. Avukat hukuki incelemeyi yapar, ipotek ve takyidatları kontrol eder, ön sözleşmeyi hazırlar ve noterdeki işleme katılır.
- Bulgaristan'da mülk satın almanın masrafları nelerdir?
- Satış bedeline ek olarak masraflar şunlardır: noter ücreti (~%0,1–0,3), yerel mülk edinim vergisi (~%2–3), tapu tescil harcı (%0,1), avukatlık ücreti ve varsa emlakçı komisyonu.
Sorumluluk reddi
Bu makale yalnızca bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Hukuk değişir; durumunuzun güncel ve bağlayıcı değerlendirmesi için bizimle iletişime geçin.
Bu konuda bir sorunuz mu var veya hukuki desteğe mi ihtiyacınız var?
Danışmanlık randevusu alın