Gayrimenkulün hukuki incelemesi, Bulgaristan'daki her mülk işleminden önce temel bir adımdır. Amacı mülkün hukuki durumunu belirlemek, riskleri tespit etmek ve alıcı için olumsuz sonuçları en aza indirmektir. Süreç belge incelemesi, kamu sicillerinde araştırma ve uygulanacak hukuki çerçevenin analizini kapsar.
Bu makalede gerekli belgeler, araştırılacak kamu sicilleri, inceleme süreci adımları ile avukatın ve noterin rolleri ele alınmaktadır.
I. Gerekli belgeler
Tam bir hukuki inceleme için şu temel belgeler gerekir:
Mülkiyet belgesi — satıcının malik olduğunu gösteren belge (satış noter senedi, tespit noter senedi, Belediye Tarım Servisi kararı vb.). Satıcı tarafından verilir; hukuki yararı olan kişi veya avukat Tescil Dairesi'nden suret alabilir.
Mülkün güncel krokisi veya planı — mülkü teknik özellikleri (sınırlar, alan, komşular) ve benzersiz tanımlayıcısıyla belirler. Jeodezi, Kartografya ve Kadastro Ajansı veya ilgili belediye birimi tarafından verilir.
Tescil, şerh ve terkin belgesi (takyidat belgesi) — tescilli ipotekleri, haczi, açılmış davaları, kira sözleşmelerini ve diğer ayni hakları gösterir. Mülkün bulunduğu yerdeki Tescil Ajansı Tapu Sicili tarafından verilir.
Vergi değeri belgesi — mülkün vergi değerini ve vergi borcu olup olmadığını gösterir (Yerel Vergiler ve Harçlar Kanunu md. 264, f. 1). İlgili belediyenin Yerel Vergiler ve Harçlar Müdürlüğü tarafından verilir.
Medeni hâl belgesi ve eşler arası mal rejimi beyanı — mülkün evlilik sırasında edinilip edinilmediğini ve yasal edinilmiş mallara katılma rejimine tabi olup olmadığını gösterir. Belgeyi belediye (ESGRAON), beyanı Tescil Ajansı Mal Rejimi Sicili verir.
İskân / kullanım izni (Akt 16) — yeni binalar için zorunludur; yapının kullanıma uygun olduğunu belgeler (İmar Kanunu md. 178, f. 1). Yapı ruhsatını veren makam tarafından düzenlenir.
II. İnceleme sürecinin adımları
1. Mülkün tanımlanması. Kadastroda benzersiz tanımlayıcının aranması ve kadastro verilerinin mülkiyet belgesiyle karşılaştırılması.
2. Mülkiyet ve devir geçmişinin kontrolü. Mülkiyet Kanunu md. 79'daki kazandırıcı zamanaşımı süresini kapsamak için devir zinciri en az 10 yıl geriye doğru izlenir. Amaç önceki işlemlerdeki sakatlıkları (butlan, iptal edilebilirlik) tespit etmektir; zira nemo dat quod non habet ilkesine göre kimse sahip olduğundan fazla hak devredemez.
3. Takyidat kontrolü. Tescilli ipotek, haciz, dava, irtifak ve kira sözleşmelerinin analizi.
4. Satıcının kontrolü. Satıcının medeni hâli ve mülkün diğer eşin işleme onayını gerektiren edinilmiş mallar rejimine tabi olup olmadığı belirlenir.
5. İmar ve teknik durum. Mülkün ve binaların geçerli imar planına uygunluğunun, geçerli yapı ruhsatının ve iskânın bulunup bulunmadığının kontrolü (İmar Kanunu md. 108/1, 148/1, 178/1).
III. Avukatın ve noterin rolü
İki meslek mensubunun rolleri birbirini tamamlar ama örtüşmez.
Avukat derinlemesine hukuki incelemeyi yapar, mülkiyet geçmişini analiz eder, riskleri belirler, müvekkile danışmanlık verir ve ön sözleşmeyi hazırlar veya inceler. Temel işlevi müvekkilin çıkarlarını önleyici biçimde korumaktır.
Noter işlemden hemen önce kanunen öngörülen kontrolleri yapar: tarafların kimliği ve ehliyeti, mülkiyet, Gelir İdaresi'ne olan borçlar ve ödenmiş yerel vergiler. İşlemi noter senedi şeklinde düzenler ve tapu siciline tescilini sağlar.
Nasıl yardımcı olabiliriz
Mülkün tam hukuki incelemesini yapıyoruz: mülkiyet belgeleri, devir zinciri, takyidatlar, kamu borçları ve teknik durum. Tespit edilen riskleri ve önerileri içeren bir hukuki görüş hazırlıyor, işlemin yapılandırılmasında ve imzalanmasında destek veriyoruz.
Danışmanlık için bizimle iletişime geçin.
İlgili makaleler
Sıkça sorulan sorular
- Bulgaristan'da mülkün hukuki incelemesi neleri kapsar?
- Şunları kapsar: mülkiyetin tapu ve tapu siciliyle doğrulanması, ipotek, haciz ve irtifakların kontrolü, yapı ruhsatı ve iskânın kontrolü ile mülkün imar durumunun incelenmesi.
- Hukuki incelemeyi kim yapar — noter mi avukat mı?
- Noter yalnızca tapu sicilindeki mevcut mülkiyeti kontrol eder. Takyidatlar, davalar, paylar ve yapı ruhsatları dahil tam inceleme avukat tarafından yapılır.
- Bulgaristan'da mülkün hukuki incelemesi ne kadar tutar?
- Ücret karmaşıklığa göre değişir; standart bir kentsel mülk için genellikle 300–800 Euro'dur. Çok sayıda geçmiş devri veya tartışmalı geçmişi olan karmaşık durumlar daha pahalı olabilir.
Sorumluluk reddi
Bu makale yalnızca bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Hukuk değişir; durumunuzun güncel ve bağlayıcı değerlendirmesi için bizimle iletişime geçin.
Bu konuda bir sorunuz mu var veya hukuki desteğe mi ihtiyacınız var?
Danışmanlık randevusu alın