Immobilienkauf in Bulgarien als Ausländer

Bulgarien ist ein immer beliebteres Ziel für Immobilieninvestitionen von EU-Bürgern wie von Drittstaatsangehörigen. Ein günstiges Steuerregime, vergleichsweise erschwingliche Preise und ein vielfältiger Markt machen das Land attraktiv für Wohn- und Anlageimmobilien.

Das Regime für den Immobilienerwerb durch Ausländer in Bulgarien ist differenziert und hängt von drei Faktoren ab: der Staatsangehörigkeit des Erwerbers (EU-/EWR-Staat oder Drittstaat), der Art der Immobilie (städtisches Grundstück, landwirtschaftliche Fläche oder Wald) und der Rechtsstellung des Käufers (natürliche oder juristische Person).

Dieser Beitrag behandelt die wichtigsten Regeln für den Immobilienerwerb durch Ausländer, die erforderlichen Unterlagen, den Ablauf der Transaktion und die konkreten Beschränkungen, die bei solchen Investitionen zu beachten sind.

1. Verfassungsrechtlicher und allgemeiner Rechtsrahmen

Die Verfassung der Republik Bulgarien garantiert das Eigentumsrecht und seine Unverletzlichkeit (Art. 17 Abs. 1 und 3). Die wichtigste Beschränkung für Ausländer enthält Art. 22 Abs. 1 der Verfassung: Ausländische Staatsangehörige und juristische Personen dürfen Eigentum an Grund und Boden nur unter den Bedingungen erwerben, die sich aus dem EU-Beitritt Bulgariens ergeben, aufgrund eines ratifizierten völkerrechtlichen Vertrags oder durch gesetzliche Erbfolge.

Das bulgarische Eigentumsgesetz konkretisiert diesen Grundsatz: Ausländische Staatsangehörige und juristische Personen dürfen Eigentum an Gebäuden und beschränkte dingliche Rechte (etwa das Baurecht) frei erwerben, soweit kein Spezialgesetz etwas anderes bestimmt (Art. 29 Abs. 4).

2. Regelung für Staatsangehörige und juristische Personen aus EU und EWR

Staatsangehörige und juristische Personen aus EU-Mitgliedstaaten und den Vertragsstaaten des EWR-Abkommens genießen eine Regelung, die der für bulgarische Staatsbürger so weit wie möglich entspricht.

Städtische Immobilien (Gebäude und Grundstücke): Sie dürfen Eigentum an Gebäuden, Wohnungen und den zugehörigen Grundstücken (erschlossene Parzellen) unter Beachtung der allgemeinen gesetzlichen Anforderungen frei erwerben (Art. 29 Abs. 2 und 3 Eigentumsgesetz).

Landwirtschaftliche Flächen und Wälder: Nach Ablauf der im Beitrittsvertrag vorgesehenen siebenjährigen Übergangsfrist am 31. Dezember 2013 dürfen Staatsangehörige und juristische Personen aus EU/EWR landwirtschaftliche Flächen und Wälder in Bulgarien erwerben.

Wichtige Entwicklung (EU-Recht): Mit Urteil vom 18. Januar 2024 in der Rechtssache C-562/22 (JD gegen OB) entschied der Gerichtshof der Europäischen Union, dass das Erfordernis eines fünfjährigen Aufenthalts in Bulgarien nach Art. 3c des Gesetzes über Eigentum und Nutzung landwirtschaftlicher Flächen mit der Kapitalverkehrsfreiheit nach Art. 63 AEUV unvereinbar ist. Die Vorschrift besteht formal fort, darf aber wegen des Vorrangs des Unionsrechts auf EU-/EWR-Staatsangehörige und juristische Personen nicht angewendet werden.

3. Regelung für Staatsangehörige und juristische Personen aus Drittstaaten

Für Staatsangehörige und juristische Personen aus Staaten außerhalb von EU/EWR ist die Regelung deutlich strenger, insbesondere bei Grund und Boden.

Städtische Immobilien (Gebäude und Wohnungen): Diese Personen dürfen Eigentum an Gebäuden und beschränkte dingliche Rechte an Immobilien frei erwerben. Die Rechtsprechung, darunter Entscheidung Nr. 210 des Obersten Kassationsgerichts vom 27.12.2016 (Zivilsache Nr. 1739/2016), bestätigt, dass das verfassungsrechtliche Verbot des Bodenerwerbs nicht für Geschäfte gilt, mit denen Eigentum an einem vollständig fertiggestellten Gebäude samt dem darunterliegenden Grundstück erworben wird.

Landwirtschaftliche Flächen und Wälder: Der Erwerb von Eigentum an landwirtschaftlichen Flächen und Wäldern durch Staatsangehörige und juristische Personen aus Drittstaaten ist verboten, außer in zwei Fällen:

1. Gesetzliche Erbfolge – der einzige allgemein verfügbare Weg für diese Personen, Grund und Boden zu erwerben.
2. Völkerrechtlicher Vertrag – wenn zwischen Bulgarien und dem betreffenden Drittstaat ein ratifizierter, veröffentlichter und in Kraft getretener Vertrag besteht, der einen solchen Erwerb erlaubt.

Ein Drittstaatsangehöriger, der landwirtschaftliche oder forstwirtschaftliche Flächen erbt, muss das Eigentum innerhalb von drei Jahren nach Eröffnung des Erbfalls auf eine erwerbsberechtigte Person übertragen.

4. Besondere Regeln für juristische Personen und Investitionen

Gesellschaften mit ausländischer Beteiligung: Eine bulgarische Gesellschaft, deren Gesellschafter oder Aktionäre Staatsangehörige oder juristische Personen aus Drittstaaten sind, darf keine landwirtschaftlichen Flächen erwerben (Art. 3 Abs. 7 des Gesetzes über landwirtschaftliche Flächen). Die Rechtsprechung setzt dieses Verbot strikt durch.

Investition und Aufenthaltsrecht: Ein Ausländer, der mindestens 306.775,13 Euro (600.000 BGN) in Immobilien in Bulgarien investiert, kann eine Aufenthaltserlaubnis für einen längerfristigen Aufenthalt erhalten.

5. Ablauf des Kaufs

Unabhängig von der Struktur wird ein Immobilienkauf in Bulgarien durch notarielle Urkunde abgeschlossen. Die wichtigsten Schritte:

• vorherige rechtliche Prüfung der Immobilie;
• Unterzeichnung eines Vorvertrags mit Anzahlung;
• Einholung der Steuerwertbescheinigung und des Katasterauszugs;
• Unterzeichnung der notariellen Urkunde beim Notar im Bezirk der Immobilie;
• Eintragung der Urkunde bei der Registeragentur.

Wie wir helfen können

Wir prüfen die Immobilie rechtlich, beraten zur optimalen Erwerbsstruktur, entwerfen den Vorvertrag und koordinieren den Notartermin.

Kontaktieren Sie uns für eine umfassende Begleitung.

Verwandte Beiträge

• Rechtliche Due Diligence bei Immobiliengeschäften
• Erklärung eines Vorvertrags zum endgültigen Vertrag
• Aufenthalt für Ausländer, die in Bulgarien eine Immobilie erwerben