Bulgaria es un destino cada vez más popular para la inversión inmobiliaria, tanto de ciudadanos de la UE como de terceros países. Un régimen fiscal favorable, precios relativamente asequibles y un mercado variado hacen del país un destino atractivo para compras residenciales y de inversión.
El régimen de adquisición de inmuebles en Bulgaria por extranjeros es diferenciado y depende de tres factores clave: la nacionalidad del adquirente (Estado miembro de la UE/EEE o tercer país), el tipo de inmueble (suelo urbano, tierra agrícola o bosque) y la condición jurídica del comprador (persona física o jurídica).
Este artículo analiza las principales normas para que un extranjero adquiera un inmueble, la documentación necesaria, el procedimiento de la operación y las restricciones concretas que deben tenerse en cuenta al realizar estas inversiones.
1. Marco constitucional y jurídico general
La Constitución de la República de Bulgaria garantiza el derecho de propiedad y su inviolabilidad (art. 17, apartados 1 y 3). La principal restricción para los extranjeros figura en el art. 22, apartado 1, según el cual las personas físicas y jurídicas extranjeras solo pueden adquirir la propiedad de terrenos en las condiciones derivadas de la adhesión de Bulgaria a la Unión Europea, en virtud de un tratado internacional ratificado o por sucesión legal.
La Ley de la Propiedad desarrolla este principio y permite a las personas físicas y jurídicas extranjeras adquirir libremente la propiedad de edificios y derechos reales limitados (como el derecho de superficie), salvo que una ley especial disponga otra cosa (art. 29, apdo. 4).
2. Régimen para personas físicas y jurídicas de la UE y el EEE
Las personas físicas y jurídicas de los Estados miembros de la UE y de los países parte del Acuerdo sobre el Espacio Económico Europeo (EEE) disfrutan de un régimen lo más parecido posible al de los ciudadanos búlgaros.
Inmuebles urbanos (edificios y suelo): pueden adquirir libremente la propiedad de edificios, viviendas y el suelo correspondiente (parcelas urbanizadas), cumpliendo los requisitos legales generales (art. 29, apdos. 2 y 3 de la Ley de la Propiedad).
Tierras agrícolas y bosques: tras el fin, el 31 de diciembre de 2013, del periodo transitorio de siete años previsto en el Tratado de Adhesión de Bulgaria a la UE, las personas físicas y jurídicas de la UE/EEE obtuvieron el derecho a adquirir tierras agrícolas y bosques en Bulgaria.
Novedad clave (Derecho de la UE): en su sentencia de 18 de enero de 2024 en el asunto C-562/22 (JD contra OB), el Tribunal de Justicia de la Unión Europea declaró que el requisito de cinco años de residencia en Bulgaria del art. 3c de la Ley de Propiedad y Uso de Tierras Agrícolas es incompatible con la libre circulación de capitales del art. 63 TFUE. Aunque la norma sigue formalmente vigente en Bulgaria, por el principio de primacía del Derecho de la UE no debe aplicarse a personas físicas y jurídicas de la UE/EEE.
3. Régimen para personas físicas y jurídicas de terceros países
Para las personas físicas y jurídicas de países ajenos a la UE/EEE el régimen es considerablemente más restrictivo, en particular en lo relativo al suelo.
Inmuebles urbanos (edificios y viviendas): estas personas pueden adquirir libremente la propiedad de edificios y derechos reales limitados sobre inmuebles. La jurisprudencia, incluida la Sentencia n.º 210 del Tribunal Supremo de Casación de 27 de diciembre de 2016 (asunto civil n.º 1739/2016), confirma que la prohibición constitucional de adquirir suelo no se aplica a las operaciones por las que se adquiere un edificio junto con el terreno en que se asienta, cuando la construcción está totalmente terminada.
Tierras agrícolas y bosques: la adquisición de la propiedad de tierras agrícolas y bosques por personas físicas y jurídicas de terceros países está prohibida, salvo en dos casos:
- Sucesión legal: la única vía universal de adquirir suelo disponible para estas personas.
- Tratado internacional: cuando exista un tratado internacional ratificado, publicado y en vigor entre Bulgaria y el tercer país de que se trate que permita dicha adquisición.
El nacional de un tercer país que adquiera tierra agrícola o forestal por herencia debe transmitir su propiedad, en el plazo de tres años desde la apertura de la sucesión, a una persona habilitada para adquirirla.
4. Normas específicas para personas jurídicas e inversiones
Sociedades con participación extranjera: una sociedad búlgara cuyos socios o accionistas sean personas físicas o jurídicas de terceros países no puede adquirir tierras agrícolas (art. 3, apdo. 7 de la Ley de Propiedad y Uso de Tierras Agrícolas). La jurisprudencia aplica esta prohibición de forma estricta.
Inversión y derecho de residencia: el ciudadano extranjero que invierta al menos 306.775,13 euros (600.000 BGN) en inmuebles en Bulgaria puede obtener un permiso de residencia de larga duración.
5. Procedimiento de compra
Sea cual sea la estructura, la compra de un inmueble en Bulgaria se formaliza en escritura notarial. Los pasos principales son:
- revisión jurídica previa del inmueble;
- firma del contrato preliminar con señal;
- obtención del certificado de valoración fiscal y del croquis catastral;
- firma de la escritura ante el notario del distrito donde se encuentra el inmueble;
- inscripción de la escritura en la Agencia de Registro.
Cómo podemos ayudarle
Realizamos la revisión jurídica del inmueble, asesoramos sobre la estructura de adquisición óptima, redactamos el contrato preliminar y coordinamos la operación notarial.
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Preguntas frecuentes
- ¿Puede un extranjero comprar una propiedad en Bulgaria?
- Los ciudadanos de la UE y del EEE pueden comprar inmuebles, incluido el suelo, sin restricciones. Los ciudadanos de fuera de la UE pueden comprar libremente viviendas y locales comerciales, pero para tierras agrícolas o forestales se requiere constituir una sociedad búlgara.
- ¿Necesita un extranjero abogado para comprar una propiedad en Bulgaria?
- No es obligatorio, pero sí muy recomendable. El abogado realiza la revisión jurídica, comprueba hipotecas y cargas, redacta el contrato preliminar y asiste a la firma ante notario.
- ¿Qué gastos tiene comprar una propiedad en Bulgaria?
- Además del precio, los gastos incluyen: honorarios notariales (~0,1–0,3 %), impuesto municipal de adquisición (~2–3 %), tasa registral (0,1 %), honorarios de abogado y, en su caso, la comisión de la inmobiliaria.
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Este artículo tiene fines meramente informativos y no constituye asesoramiento jurídico. La ley cambia; para una valoración actual y vinculante de su situación, contáctenos.
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