Ön sözleşme Bulgar uygulamasında, özellikle gayrimenkul işlemlerinde yaygın olarak kullanılır. Taraflardan biri kesin sözleşmeyi yapmayı reddederse diğeri, mahkemenin ön sözleşmeyi kesin ilan etmesi için Borçlar ve Sözleşmeler Kanunu md. 19, f. 3 uyarınca dava açabilir. Bu makalede, ödenmemiş satış bedeline ilişkin Yargıtay'ın bağlayıcı içtihadı dahil bu davanın koşulları ele alınmaktadır.
1. Hukuki çerçeve
Ön sözleşme geçerliyse ve geçerli bir kesin sözleşme kurulması için yeterli kararlaştırılmış hüküm içeriyorsa mahkeme kararıyla kesin ilan edilebilir (md. 19, f. 3). Ön sözleşmenin her iki tarafı da bu davayı açabilir.
2. Davanın kabulünün koşulları
Davanın kabulü için ön sözleşmenin geçerli olması, yani md. 19, f. 1 ve 2'deki şartları ve kesin sözleşmenin kurulması için tüm yasal şartları karşılaması gerekir. Gayrimenkul satışına ilişkin ön sözleşmede bu şunları gerektirir:
- sözleşme geçerli bir kesin sözleşme için yeterli hüküm içermelidir;
- Hukuk Muhakemeleri Kanunu md. 363 uyarınca satıcının mülkün maliki olduğu tespit edilmelidir;
- ön sözleşme taraflardan hiçbiri tarafından feshedilmemiş olmalıdır.
Ön sözleşme bir koşul içeriyorsa — örneğin müteahhidin iskân izni (“Akt 16”) alması — ve bu koşul henüz gerçekleşmemişse, mahkeme koşul gerçekleşene kadar sözleşmeyi kesin ilan etmeyi reddeder. Bu durumda dava esastan reddedilmez, erken açılmış sayılır.
3. Yargıtay'ın 4/2020 sayılı yorum kararı — ödenmemiş bedel
Yargıtay Hukuk ve Ticaret Daireleri Ortak Kurulu'nun 9 Mayıs 2023 tarihli 4/2020 sayılı yorum kararı, alıcının kararlaştırılan bedelin tamamını ödemediği durumda md. 19, f. 3 davasının kabul edilip edilemeyeceği konusunda bağlayıcı içtihat ortaya koyar.
Hukuk ve Ticaret Daireleri'nin çoğunluğu, kararlaştırılan bedelin ödenmesinin — ön sözleşme kesin sözleşmeden önce ödenmesini öngörse bile — davanın kabulü için mutlak bir ön koşul olmadığına hükmetmiştir. Dolayısıyla bedelin tamamının ödenmemesi davanın otomatik olarak reddine yol açmaz.
Yargıtay'ın ifadesiyle: “Bedelin tamamını ödememiş alıcının açtığı md. 19, f. 3 davasına bakan mahkeme, kesin sözleşmenin bedelin tamamı ödendikten sonra yapılacağını öngören bir gayrimenkul satış ön sözleşmesini HMK md. 362, f. 1 uyarınca kesin ilan edebilir.”
4. İki haftalık ödeme koşulu
Dava kabul edilirse mahkeme, alıcının kalan tutarı kararın kesinleşmesinden itibaren iki hafta içinde ödemesi koşuluyla kesin sözleşmenin kurulmuş sayılacağına hükmeder (HMK md. 362, f. 1). Alıcı bu süre içinde ödemezse karar ayni hak etkisi doğurmaz.
5. Alıcının kusurlu ifa etmemesi
Yargıtay, alıcının ifa etmemesi kusurlu olsa bile bunun, taraflar arasındaki sözleşme ilişkisinin sona ermesine yol açmadıkça tek başına davanın kabulüne engel olmadığını açıklar.
Gerekçe şöyledir: alıcı temerrüde düşerse satıcı sözleşmeyi feshetme hakkı kazanır. Satıcı bu hakkı — davadan önce veya dava sırasında — alıcıya bildirerek kullanmamışsa, her iki taraf da sözleşme ilişkisini ve nihai amacı olan kesin sözleşmeyi sürdürmekte menfaatini korur. Ödenecek bedelin tam miktarına ilişkin uyuşmazlık mahkeme kararıyla çözülür.
Nasıl yardımcı olabiliriz
Ön sözleşme taraflarına — alıcılara ve satıcılara — md. 19, f. 3 davası açmanın veya bu davaya karşı savunmanın esasları konusunda danışmanlık veriyor ve tüm yargı derecelerinde temsil ediyoruz. Durumunuzun değerlendirilmesi için bizimle iletişime geçin.
İlgili makaleler
Sıkça sorulan sorular
- Mahkeme bir satış ön sözleşmesini ne zaman kesin ilan edebilir?
- Satıcı noterde satışı tamamlamayı reddettiğinde mümkündür. Davacının (alıcının) yükümlülüklerini yerine getirmiş olması — bedeli ödemiş olması veya mahkemenin belirlediği sürede ödemeye hazır olması — gerekir.
- 4/2020 sayılı yorum kararı ödenmemiş bedel hakkında ne diyor?
- Yargıtay 4/2020 sayılı yorum kararında, alıcı dava tarihinde bedelin tamamını ödememiş olsa bile mahkemenin md. 19, f. 3 davasını kabul edip kesin sözleşmenin yerine geçen bir karar verebileceğine hükmetmiştir. HMK md. 362, f. 1'e göre alıcı ödeme yükümlülüğünü kararın kesinleşmesinden itibaren iki hafta içinde, satıcı adına devlete ödediği tutarların takası yoluyla da yerine getirmelidir.
- Ön sözleşmenin kesin ilanı davasında zamanaşımı süresi nedir?
- md. 19, f. 3 davası, kesin sözleşmeyi yapma yükümlülüğünün muaccel olduğu tarihten itibaren 5 yıllık zamanaşımına tabidir.
Not
Bu makale yalnızca genel bilgi amaçlıdır ve hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Mevzuat zamanla değişir; durumunuza ilişkin güncel ve bağlayıcı değerlendirme için bizimle iletişime geçin.
Bu konuda bir sorunuz mu var veya hukuki desteğe mi ihtiyacınız var?
Danışmanlık randevusu alın