Может ли иностранец купить недвижимость в Болгарии?

Граждане ЕС и ЕЭЗ могут покупать недвижимость, включая землю, без ограничений. Граждане стран вне ЕС могут свободно покупать квартиры и коммерческие помещения, но для сельскохозяйственной или лесной земли требуется создание болгарской компании.

Нужен ли адвокат иностранцу при покупке недвижимости в Болгарии?

Адвокат не обязателен, но настоятельно рекомендуется. Он проводит юридическую проверку, проверяет ипотеки и обременения, составляет предварительный договор и присутствует при нотариальном оформлении.

Какие расходы при покупке недвижимости в Болгарии?

Помимо цены покупки: нотариальный сбор (~0,1–0,3%), местный налог на приобретение имущества (~2–3%), сбор за регистрацию (0,1%), гонорар адвоката и комиссия агентства недвижимости, если она есть.

Покупка недвижимости в Болгарии иностранцем

Болгария становится всё более популярным направлением для инвестиций в недвижимость как граждан ЕС, так и граждан третьих стран. Благоприятный налоговый режим, сравнительно доступные цены и разнообразный рынок делают страну привлекательной для покупки жилья и инвестиционных объектов.

Режим приобретения недвижимости иностранцами в Болгарии дифференцирован и зависит от трёх ключевых факторов: гражданства покупателя (государство — член ЕС/ЕЭЗ или третья страна), вида объекта (городская земля, сельскохозяйственная земля или лес) и правового статуса покупателя (физическое или юридическое лицо).

В статье рассматриваются основные правила приобретения недвижимости иностранцами, необходимые документы, порядок сделки и конкретные ограничения, которые следует учитывать при таких инвестициях.

1. Конституционная и общая правовая основа

Конституция Республики Болгария гарантирует право собственности и его неприкосновенность (ст. 17, ч. 1 и 3). Основное ограничение для иностранцев установлено ст. 22, ч. 1 Конституции: иностранцы и иностранные юридические лица могут приобретать право собственности на землю только на условиях, вытекающих из вступления Болгарии в Европейский союз, на основании ратифицированного международного договора или по наследству по закону.

Закон о собственности развивает этот принцип, позволяя иностранцам и иностранным юридическим лицам свободно приобретать право собственности на здания и ограниченные вещные права (например, право застройки), если специальный закон не предусматривает иное (ст. 29, ч. 4 ЗС).

2. Режим для граждан и юридических лиц ЕС и ЕЭЗ

Граждане и юридические лица государств — членов ЕС и стран — участниц Соглашения о Европейской экономической зоне (ЕЭЗ) пользуются режимом, максимально приближенным к режиму для граждан Болгарии.

Городская недвижимость (здания и земля): они могут свободно приобретать право собственности на здания, квартиры и относящуюся к ним землю (урегулированные земельные участки) с соблюдением общих требований закона (ст. 29, ч. 2 и 3 ЗС).

Сельскохозяйственные земли и леса: после истечения 31 декабря 2013 г. семилетнего переходного периода, предусмотренного Договором о присоединении Болгарии к ЕС, граждане и юридические лица ЕС/ЕЭЗ получили право приобретать в Болгарии сельскохозяйственные земли и леса.

Важное изменение (право ЕС): решением от 18 января 2024 г. по делу C-562/22 (JD v OB) Суд Европейского союза признал, что требование о пятилетнем проживании в Болгарии по ст. 3в Закона о собственности и пользовании сельскохозяйственными землями (ЗСПЗЗ) несовместимо с принципом свободного движения капитала по ст. 63 ДФЕС. Хотя норма формально сохраняется в болгарском законодательстве, в силу принципа верховенства права ЕС она не должна применяться к гражданам и юридическим лицам ЕС/ЕЭЗ.

3. Режим для граждан и юридических лиц третьих стран

Для граждан и юридических лиц стран за пределами ЕС/ЕЭЗ режим значительно строже, особенно в отношении земли.

Городская недвижимость (здания и квартиры): такие лица могут свободно приобретать право собственности на здания и ограниченные вещные права на недвижимость. Судебная практика, включая решение ВКС № 210 от 27.12.2016 по гр. д. № 1739/2016, подтверждает, что конституционный запрет на приобретение земли не распространяется на сделки, по которым приобретается право собственности на здание и землю под ним при полностью завершённом строительстве.

Сельскохозяйственные земли и леса: приобретение права собственности на сельскохозяйственные земли и леса гражданами и юридическими лицами третьих стран запрещено, за исключением двух случаев:

Наследование по закону — единственный универсальный способ приобретения земли, доступный таким лицам.
Международный договор — при наличии ратифицированного, опубликованного и вступившего в силу международного договора между Болгарией и соответствующей третьей страной, допускающего такое приобретение.

Гражданин третьей страны, получивший сельскохозяйственную или лесную землю по наследству, обязан в течение трёх лет с момента открытия наследства передать право собственности лицу, имеющему право её приобрести.

4. Особые правила для юридических лиц и инвестиций

Компании с иностранным участием: болгарская компания, участниками или акционерами которой являются граждане или юридические лица третьих стран, не может приобретать сельскохозяйственные земли (ст. 3, ч. 7 ЗСПЗЗ). Судебная практика строго применяет этот запрет.

Инвестиции и право на пребывание: иностранец, вложивший в недвижимость на территории Болгарии не менее 306 775,13 евро (600 000 левов), может получить разрешение на продолжительное пребывание (ВНЖ).

5. Порядок покупки

Независимо от структуры, покупка недвижимости в Болгарии оформляется нотариальным актом. Основные этапы:

предварительная юридическая проверка объекта;
подписание предварительного договора с задатком;
получение справки о налоговой оценке и кадастровой схемы;
подписание нотариального акта у нотариуса по месту нахождения объекта;
регистрация акта в Агентстве по регистрации.

Как мы можем помочь

Мы проводим юридическую проверку объекта, консультируем по оптимальной структуре приобретения, составляем предварительный договор и координируем нотариальную сделку.

Свяжитесь с нами для полного сопровождения.