El contrato preliminar es muy habitual en la práctica búlgara, sobre todo en operaciones inmobiliarias. Si una parte se niega a firmar el contrato definitivo, la otra puede presentar una demanda según el art. 19, apdo. 3 de la Ley de Obligaciones y Contratos para que el tribunal lo declare definitivo. Este artículo analiza los requisitos, incluida la doctrina vinculante del Tribunal Supremo de Casación sobre el precio impagado.
1. Marco jurídico
Un contrato preliminar puede declararse definitivo por resolución judicial si es válido y contiene términos suficientes para celebrar un contrato definitivo válido (art. 19.3). Cualquiera de las partes puede ejercitar la acción.
2. Requisitos para que prospere la demanda
Para que prospere, el contrato preliminar debe ser válido y cumplir el art. 19, apdos. 1 y 2, es decir, todos los requisitos legales para celebrar el definitivo. En una compraventa inmobiliaria, ello exige:
- el contrato debe contener términos suficientes para un contrato definitivo válido;
- debe acreditarse, según el art. 363 del Código de Procedimiento Civil, que el vendedor es titular del inmueble;
- ninguna de las partes debe haber resuelto el contrato preliminar.
Si el contrato preliminar incluye una condición —por ejemplo, que el promotor obtenga el certificado de primera ocupación («Acta 16»)— y no se ha cumplido, el tribunal no lo declarará definitivo hasta que se cumpla. En tal caso la demanda es prematura, no infundada.
3. Decisión interpretativa n.º 4/2020 del Tribunal Supremo de Casación: precio impagado
La Decisión interpretativa n.º 4/2020, de 9 de mayo de 2023, de las Salas Civil y Mercantil reunidas del Tribunal Supremo de Casación fija doctrina vinculante sobre si puede prosperar la acción del art. 19.3 cuando el comprador no ha pagado todo el precio.
La mayoría de las Salas Civil y Mercantil sostuvo que el pago del precio —aunque el contrato preliminar prevea que debe preceder al definitivo— no es un requisito absoluto para que prospere la acción. Por tanto, la falta de pago íntegro no conlleva automáticamente la desestimación.
En palabras del Tribunal: «El tribunal que conoce de una acción del art. 19.3 ejercitada por un comprador que no ha pagado todo el precio puede declarar definitivo, conforme al art. 362.1 del Código de Procedimiento Civil, un contrato preliminar de compraventa que prevea la celebración del definitivo tras el pago íntegro del precio».
4. Condición de pago en dos semanas
Si se estima la demanda, el tribunal acuerda que el contrato definitivo se entiende celebrado con la condición de que el comprador pague lo pendiente en dos semanas desde la firmeza (art. 362.1). Si no paga, la sentencia no produce su efecto real.
5. Incumplimiento culpable del comprador
El Tribunal aclara que, aunque se acredite un incumplimiento culpable del comprador, ello no impide por sí solo que prospere la acción, siempre que no haya llevado a la extinción de la relación contractual.
El razonamiento es este: si el comprador incurre en mora, el vendedor adquiere el derecho a resolver. Si no lo ha ejercitado notificándolo —antes de la demanda o durante el proceso—, ambas partes conservan interés en mantener la relación y alcanzar su fin último, el contrato definitivo. La discusión sobre el importe exacto del precio la resuelve la sentencia.
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Preguntas frecuentes
- ¿Cuándo puede un tribunal declarar definitivo un contrato preliminar de compraventa?
- Procede cuando el vendedor se niega a firmar ante notario. El demandante (comprador) debe haber cumplido sus obligaciones: haber pagado el precio o estar dispuesto a pagarlo en el plazo que fije el tribunal.
- ¿Qué dice la Decisión interpretativa n.º 4/2020 sobre el precio impagado?
- En la Decisión n.º 4/2020, el Tribunal Supremo de Casación estableció que el tribunal puede estimar la acción del art. 19.3 y dictar una sentencia que sustituya al contrato definitivo aunque el comprador no haya pagado todo el precio al demandar. Según el art. 362.1 del Código de Procedimiento Civil, debe pagar en dos semanas desde la firmeza, incluso compensando importes que haya pagado al Estado por cuenta del vendedor.
- ¿Cuál es el plazo de prescripción de la acción para declarar definitivo un contrato preliminar?
- La acción del art. 19.3 prescribe a los 5 años, contados desde el vencimiento de la obligación de celebrar el contrato definitivo.
Nota
Este artículo es meramente informativo y no constituye asesoramiento jurídico. La legislación cambia con el tiempo; para una valoración actual y vinculante de su caso, contáctenos.
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