Объявление предварительного договора окончательным

Предварительный договор широко используется в болгарской практике — особенно в сделках с недвижимостью. Если одна сторона отказывается заключить окончательный договор, другая может подать иск по ст. 19, ч. 3 Закона об обязательствах и договорах (ЗЗД), чтобы суд объявил предварительный договор окончательным. В статье рассматриваются условия такого иска, включая обязательные разъяснения ВКС по вопросу неоплаченной цены.

1. Правовая основа

Предварительный договор может быть объявлен окончательным решением суда, если он действителен и содержит достаточно согласованных условий для заключения действительного окончательного договора (ст. 19, ч. 3 ЗЗД). Такой иск может подать любая сторона предварительного договора.

2. Условия удовлетворения иска

Для удовлетворения иска предварительный договор должен быть действительным — отвечать требованиям ст. 19, ч. 1 и 2 ЗЗД, то есть соблюдены все законные требования для заключения окончательного договора. Для предварительного договора купли-продажи недвижимости это значит:

• договор должен содержать достаточно условий для заключения действительного окончательного договора;
• должно быть установлено по ст. 363 Гражданского процессуального кодекса (ГПК), что продавец является собственником объекта;
• предварительный договор не должен быть расторгнут ни одной из сторон.

Если предварительный договор содержит условие — например, получение застройщиком акта ввода в эксплуатацию («Акт 16»), — и оно ещё не выполнено, суд откажет в объявлении договора окончательным до его выполнения. В этом случае иск преждевременен, а не необоснован.

3. Толковательное решение ВКС № 4/2020 — неоплаченная цена

Толковательное решение № 4/2020 от 9 мая 2023 г. Верховного кассационного суда (ВКС), Общее собрание гражданской и торговой коллегий, даёт обязательные разъяснения: может ли иск по ст. 19, ч. 3 ЗЗД быть удовлетворён, если покупатель не оплатил всю согласованную цену.

Большинство гражданской и торговой коллегий решило, что уплата согласованной цены — даже если по предварительному договору она должна предшествовать окончательному договору — не является абсолютным условием удовлетворения иска. Поэтому неполная оплата не влечёт автоматически отказа в иске.

По формулировке ВКС: «Суд, рассматривающий иск по ст. 19, ч. 3 ЗЗД, предъявленный покупателем, не уплатившим всю согласованную цену, может объявить окончательным на основании ст. 362, ч. 1 ГПК предварительный договор купли-продажи недвижимости, содержащий условие о заключении окончательного договора после уплаты всей цены».

4. Условие оплаты в течение двух недель

При удовлетворении иска суд постановляет, что окончательный договор считается заключённым при условии, что покупатель уплатит остаток в течение двух недель после вступления решения в силу (ст. 362, ч. 1 ГПК). Если покупатель не заплатит в этот срок, решение не порождает вещно-правового эффекта.

5. Виновное неисполнение покупателем

ВКС уточняет: даже если неисполнение покупателя признано виновным, это само по себе не препятствует удовлетворению иска, если оно не привело к прекращению договорных отношений сторон.

Логика такова: при просрочке покупателя продавец получает право расторгнуть договор. Если продавец не воспользовался этим правом, уведомив покупателя до подачи иска или в ходе процесса, обе стороны сохраняют интерес к договорным отношениям и их конечной цели — заключению окончательного договора. Спор о точном размере цены разрешается решением суда.

Как мы можем помочь

Мы консультируем стороны предварительных договоров — и покупателей, и продавцов — о перспективах предъявления или оспаривания иска по ст. 19, ч. 3 ЗЗД и представляем клиентов во всех судебных инстанциях. Свяжитесь с нами для оценки вашей ситуации.

Похожие статьи

• Покупка недвижимости в Болгарии иностранцем
• Юридическая проверка при сделках с недвижимостью