Der Vorvertrag ist in der bulgarischen Praxis weit verbreitet – vor allem bei Immobiliengeschäften. Verweigert eine Partei den Abschluss des endgültigen Vertrags, kann die andere nach Art. 19 Abs. 3 des Schuld- und Vertragsgesetzes klagen, damit das Gericht den Vorvertrag für endgültig erklärt. Dieser Beitrag behandelt die Voraussetzungen, einschließlich der verbindlichen Leitlinie des Obersten Kassationsgerichts zum nicht gezahlten Kaufpreis.
1. Rechtlicher Rahmen
Ein Vorvertrag kann durch Urteil für endgültig erklärt werden, wenn er wirksam ist und genügend vereinbarte Bedingungen für einen wirksamen Hauptvertrag enthält (Art. 19 Abs. 3). Jede Partei des Vorvertrags kann klagen.
2. Voraussetzungen für den Erfolg der Klage
Damit die Klage Erfolg hat, muss der Vorvertrag wirksam sein und Art. 19 Abs. 1 und 2 genügen, also alle gesetzlichen Anforderungen an den Hauptvertrag erfüllen. Bei einem Immobilienkaufvorvertrag heißt das:
- der Vertrag muss genügend Bedingungen für einen wirksamen Hauptvertrag enthalten;
- es muss nach Art. 363 der Zivilprozessordnung feststehen, dass der Verkäufer Eigentümer ist;
- keine Partei darf vom Vorvertrag zurückgetreten sein.
Enthält der Vorvertrag eine Bedingung – etwa die Nutzungsgenehmigung des Bauträgers („Akt 16“) – und ist sie noch nicht eingetreten, lehnt das Gericht die Erklärung bis dahin ab. Die Klage ist dann verfrüht, nicht unbegründet.
3. Auslegungsentscheidung Nr. 4/2020 des Obersten Kassationsgerichts – nicht gezahlter Preis
Die Auslegungsentscheidung Nr. 4/2020 vom 9. Mai 2023 der vereinigten Zivil- und Handelskammern des Obersten Kassationsgerichts gibt eine verbindliche Antwort darauf, ob eine Klage nach Art. 19 Abs. 3 Erfolg haben kann, wenn der Käufer den Preis nicht voll gezahlt hat.
Die Mehrheit der Kammern entschied, dass die Zahlung des Preises – selbst wenn der Vorvertrag sie vor den Hauptvertrag stellt – keine absolute Voraussetzung für den Klageerfolg ist. Eine unvollständige Zahlung führt daher nicht automatisch zur Abweisung.
Wörtlich: „Ein Gericht, das über eine Klage nach Art. 19 Abs. 3 eines Käufers entscheidet, der den vereinbarten Preis nicht voll gezahlt hat, kann nach Art. 362 Abs. 1 ZPO einen Immobilienkaufvorvertrag für endgültig erklären, der den Abschluss des Hauptvertrags nach vollständiger Zahlung vorsieht.“
4. Zahlungsbedingung binnen zwei Wochen
Gibt das Gericht der Klage statt, gilt der Hauptvertrag unter der Bedingung als geschlossen, dass der Käufer den Restbetrag binnen zwei Wochen nach Rechtskraft zahlt (Art. 362 Abs. 1 ZPO). Zahlt er nicht, entfaltet das Urteil keine dingliche Wirkung.
5. Schuldhafte Nichterfüllung durch den Käufer
Das Gericht stellt klar: Auch eine schuldhafte Nichterfüllung des Käufers steht dem Klageerfolg nicht entgegen, solange sie nicht zur Beendigung des Vertragsverhältnisses geführt hat.
Die Begründung: Gerät der Käufer in Verzug, erwirbt der Verkäufer ein Rücktrittsrecht. Hat er es nicht durch Mitteilung ausgeübt – vor Klageerhebung oder im Verfahren –, behalten beide ein Interesse am Vertragsverhältnis und seinem Ziel, dem Hauptvertrag. Der Streit über die genaue Höhe des Preises wird durch das Urteil entschieden.
Wie wir helfen können
Wir beraten Parteien von Vorverträgen – Käufer und Verkäufer – zu den Erfolgsaussichten einer Klage nach Art. 19 Abs. 3 oder der Verteidigung dagegen und vertreten sie in allen Instanzen. Kontaktieren Sie uns für eine Einschätzung Ihrer Situation.
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Häufige Fragen
- Wann kann ein Gericht einen Kaufvorvertrag für endgültig erklären?
- Wenn der Verkäufer die Beurkundung beim Notar verweigert. Der Kläger (Käufer) muss seine Pflichten erfüllt haben – den Preis gezahlt haben oder bereit sein, ihn in der vom Gericht gesetzten Frist zu zahlen.
- Was sagt die Auslegungsentscheidung Nr. 4/2020 zum nicht gezahlten Preis?
- In der Auslegungsentscheidung Nr. 4/2020 entschied das Oberste Kassationsgericht, dass das Gericht einer Klage nach Art. 19 Abs. 3 stattgeben und ein den Hauptvertrag ersetzendes Urteil erlassen kann, auch wenn der Käufer den Preis bei Klageerhebung nicht voll gezahlt hat. Nach Art. 362 Abs. 1 ZPO muss er binnen zwei Wochen nach Rechtskraft zahlen, auch durch Aufrechnung mit Beträgen, die er für den Verkäufer an den Staat gezahlt hat.
- Welche Verjährungsfrist gilt für die Klage auf Erklärung eines Vorvertrags zum endgültigen Vertrag?
- Die Klage nach Art. 19 Abs. 3 verjährt in 5 Jahren ab Fälligkeit der Pflicht zum Abschluss des Hauptvertrags.
Hinweis
Dieser Beitrag dient nur der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung dar. Die Rechtslage ändert sich – für eine aktuelle, verbindliche Einschätzung Ihres Falls kontaktieren Sie uns bitte.
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