Предварителният договор е широко използван инструмент — особено при сделки с недвижими имоти. Когато едната страна откаже да сключи окончателен договор, другата може да предяви иск по чл. 19, ал. 3 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) и да поиска от съда да го обяви за окончателен. Настоящата статия разглежда предпоставките за основателност на иска, включително задължителното тълкуване на Върховния касационен съд по въпроса за неплатената цена.
1. Правна уредба
Предварителният договор може да бъде обявен за окончателен по съдебен ред, ако е действителен и съдържа достатъчно уговорки за валидното сключване на окончателния договор (чл. 19, ал. 3 ЗЗД). Право да предявят такъв иск имат и двете страни по предварителния договор.
2. Предпоставки за основателност на иска
За да бъде уважен искът, предварителният договор трябва да е действителен — да отговаря на изискванията на чл. 19, ал. 1 и 2 ЗЗД, т.е. да са спазени всички законови изисквания за сключване на окончателния договор. При предварителен договор за продажба на недвижим имот това включва:
- договорът да съдържа достатъчно уговорки, за да може да бъде сключен действителен окончателен договор;
- по реда на чл. 363 ГПК да се установи, че продавачът е собственик на имота;
- предварителният договор да не е развалян от никоя от страните.
Ако в предварителния договор е предвидено условие — например строителят да е получил разрешение за ползване (акт 16) — и то все още не е изпълнено, съдът ще откаже да обяви договора за окончателен до изпълнението му. Искът в такъв случай е преждевременен, а не неоснователен.
3. Тълкувателно решение № 4/2020 г. на ВКС — неплатена цена
С Тълкувателно решение № 4/2020 г. от 09.05.2023 г. на ВКС, ОСГТК, е дадено задължително тълкуване по въпроса дали иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД може да бъде уважен, когато купувачът не е платил цялата уговорена цена.
Мнозинството в Гражданската и Търговската колегии е приело, че заплащането на цената — дори когато предварителният договор предвижда то да предхожда сключването на окончателния — не е абсолютна предпоставка за основателността на иска. Следователно липсата на пълно плащане не влече задължително отхвърляне на претенцията.
„Съдът, сезиран с иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД на купувача, който не е изплатил напълно договорената цена, може да обяви за окончателен по реда и при условията на чл. 362, ал. 1 от ГПК предварителния договор за покупко-продажба, съдържащ уговорка, че окончателният договор ще се сключи след заплащане на цялата цена" — така ВКС.
4. Условие за плащане в двуседмичен срок
При уважаване на иска съдът постановява, че окончателният договор се счита сключен при условие купувачът да заплати дължимата сума в двуседмичен срок от влизането на решението в сила (чл. 362, ал. 1 ГПК). Ако купувачът не изпълни в срок, решението не поражда вещноправен ефект.
5. Виновно неизпълнение от страна на купувача
ВКС изяснява, че дори при установено виновно неизпълнение от страна на купувача, това обстоятелство не е самостоятелна пречка за уважаване на иска, ако не е довело до прекратяване на облигационната връзка между страните.
Логиката е следната: при виновно неизпълнение от страна на купувача продавачът е придобил правото да развали договора. Ако той не е упражнил това право с изявление до купувача преди предявяването на иска или в хода на производството, и за двете страни е налице интерес от запазването на облигационната връзка и постигането на крайния резултат — сключване на окончателния договор. Спорът относно точния размер на дължимата цена се разрешава с решението по делото.
Как ще ви съдействаме
Консултираме страни по предварителни договори — купувачи и продавачи — при преценка на предпоставките за предявяване или оспорване на иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД. Представляваме клиенти в производствата пред всички съдебни инстанции. Свържете се с нас за оценка на вашия конкретен случай.
Бележка
Тази статия има информативен характер и не представлява правен съвет. Нормативната уредба се променя — за актуална и обвързваща оценка по вашия случай се свържете с нас.
Имате въпрос или нуждаете се от правна помощ по тази тема?
Запазете консултация