Taşınmazlarda paylı mülkiyet çoğunlukla miras yoluyla, ancak boşanma, ortak satın alma veya başka yollarla da doğar. Paydaşlar gönüllü taksimde anlaşamazsa herhangi biri mahkemeden yargısal taksim isteyebilir. Bu makalede yargısal taksim süreci — iki aşaması, en sık karşılaşılan uyuşmazlıklar ve nihai paylaştırma mekanizmaları — ele alınmaktadır.
1. Kapsam ve zamanaşımı
Taşınmazın yargısal taksimi davası zamanaşımına tabi değildir; her paydaş, paylı mülkiyetin ne kadar süredir devam ettiğinden bağımsız olarak taksimi her zaman isteyebilir. Yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yerdeki bölge mahkemesidir.
Bir anonim şirketin sermayesindeki miras yoluyla edinilen elbirliği hisseleri için yargısal taksimin mümkün olmadığı unutulmamalıdır; hisseler için yalnızca mahkeme dışı taksime izin verilir.
2. Birinci aşama — paydaşların ve paylarının belirlenmesi
Yargısal taksim davası iki aşamada yürütülür. Birinci aşamada paydaşların kim olduğu ve her birinin payının büyüklüğü belirlenir. Paydaşlardan birinin katılmadığı taksim batıldır; hepsi davaya taraf olmalıdır.
İlk duruşmada her taraf, diğerinin katılım hakkına veya payının büyüklüğüne itiraz edebilir. Bu aşamanın tipik uyuşmazlıkları şunlardır:
- vasiyetnamelerin iptali talepleri;
- bakım ve geçim karşılığı mülk devirleri;
- en az on yıllık kesintisiz zilyetlikle kazandırıcı zamanaşımı yoluyla mülkiyet edinildiği iddiaları.
3. Paylı mülkiyette kazandırıcı zamanaşımı
Paylı mülkiyette kazandırıcı zamanaşımı, zilyetlik ile fer'i zilyetlik (tutma) arasında kesin bir ayrım gerektirir.
Mülkiyet Kanunu md. 68'e göre zilyetliğin iki unsuru vardır: nesnel unsur — şey üzerinde fiilî hâkimiyet — ve öznel unsur — şeyi kendisininmiş gibi tutma iradesi. Tutucu ise zilyetten farklı olarak fiilî hâkimiyeti başkası adına kullanır ve şeyi sahiplenme niyeti yoktur.
Mülkiyet Kanunu md. 69'a göre bir şey üzerinde fiilî hâkimiyet kuran kişinin, başkası adına tuttuğu ispat edilmedikçe onu kendisi için tuttuğu karine olarak kabul edilir. Bu karinenin taksim davasında uygulanması paylı mülkiyetin nasıl doğduğuna bağlıdır:
- Miras dışı bir sebeple doğan paylı mülkiyet — md. 69 karinesi genel kurallara göre uygulanır. Bir paydaş, diğer paydaşların zilyetliğini dışlayan bir dayanakla taşınmazın tamamı üzerinde fiilî hâkimiyet kurmuşsa sahiplenme iradesi karine olarak kabul edilir; fiilî hâkimiyetin ispatı yeterlidir. Karşı taraf, zilyetliğin kesintisiz ve huzurlu olmadığını veya paydaşın taşınmazı diğerleri için de tuttuğunu ispat etmelidir.
- Mirastan doğan paylı mülkiyet — zamanaşımına dayanan taraf, diğer paydaşlara onların paylarına kendi yararına zilyet olma niyetini nesnel olarak gösteren işlemler yaptığını kendisi ispat etmelidir. Fiilî hâkimiyetin kurulduğu dayanak ortak zilyetliğe işaret ediyorsa paydaş diğerlerinin payları bakımından tutucudur ve karine çürütülmüş sayılır.
Tüm tartışmalı konular çözüldükten sonra mahkeme taksime izin veren bir karar verir; bu karar taraflar, taşınmazlar ve her tarafın payı bakımından kesin hüküm niteliğindedir. Bu konular yeniden dava edilemez. Dava sonradan düşer ve yeniden başlatılırsa ikinci aşama birinci aşama tekrarlanmadan doğrudan başlar.
4. İkinci aşama — hesaplaşma ve paylaştırma
4.1. Taraflar arasında hesaplaşma
İkinci aşama paydaşlar arasındaki alacakların hesaplaşmasıyla başlar. En sık talep, taşınmazda yapılan iyileştirmelerin bedelinin ödenmesidir. Mahkeme tüm talepleri, taksim tutanağını kesinleştiren kararla aynı anda veya ondan önce verebileceği tek bir kararla çözer.
4.2. Bilirkişi değerlemeleri
Bu aşamada taşınmazların değerini belirlemek ve her birinin fiziken bölünebilir olup olmadığını değerlendirmek için bilirkişi raporları alınır.
4.3. Taşınmazların paylaştırılması
Paylaştırma yöntemi taşınmazların sayısına ve niteliğine bağlıdır:
- Tek bir bölünemez taşınmaz — diğerlerine paylarının karşılığını ödeyen bir paydaşa verilebilir. Birden fazla paydaş taşınmazı isterse en yüksek bedeli teklif edene verilir.
- Birden fazla taşınmaz veya bölünebilir bir taşınmaz — her tarafın aldığına göre parasal denkleştirme ödemeleri yapılır.
- Kura — taraflar hangi taşınmazı kimin alacağında anlaşamazsa mahkeme kuraya başvurabilir.
- Cebri satış — taşınmaz bölünemiyorsa ve hiçbir paydaş diğerlerine ödeme yapamıyorsa taşınmaz açık artırmayla satılır. Satış bedeli paydaşlar arasında payları oranında dağıtılır.
Nasıl yardımcı olabiliriz
Taşınmazların yargısal taksimi davalarında paydaşları temsil ediyoruz: dava dilekçesinin hazırlanmasından her iki aşamanın yürütülmesine ve davanın sonuçlanmasına kadar. Ayrıca kazandırıcı zamanaşımı, vasiyetname iptali ve iyileştirme bedeli talepleri konusunda danışmanlık veriyoruz. Durumunuzun değerlendirilmesi için bizimle iletişime geçin.
İlgili makaleler
Sıkça sorulan sorular
- Mülkün yargısal taksimi ne zaman gerekir?
- Paydaşlar gönüllü olarak anlaşamadığında yargısal taksim istenir. Her paydaş taksimi her zaman isteyebilir; bu hak zamanaşımına tabi değildir.
- Taşınmazın yargısal taksimi nasıl işler?
- Dava iki aşamadan oluşur: önce paydaşlar ve payları belirlenir; ardından mahkeme taşınmazı aynen paylaştırır veya bölme elverişsizse açık artırmaya karar verir. Paydaşlar arasındaki onarım ve kira hesapları da görülür.
- Bir paydaşa karşı kazandırıcı zamanaşımıyla mülk edinilebilir mi?
- Prensip olarak hayır — diğer paydaşlar zilyetlikten açıkça dışlanmadıkça ve bu onlara açıkça gösterilmedikçe taşınmazın tamamına zilyetlik onlara karşı işlemez.
Not
Bu makale yalnızca genel bilgi amaçlıdır ve hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Mevzuat zamanla değişir; durumunuza ilişkin güncel ve bağlayıcı değerlendirme için bizimle iletişime geçin.
Bu konuda bir sorunuz mu var veya hukuki desteğe mi ihtiyacınız var?
Danışmanlık randevusu alın