La copropiedad de inmuebles surge sobre todo por herencia, pero también por divorcio, compra conjunta u otras vías. Si los copropietarios no logran un acuerdo de división voluntaria, cualquiera de ellos puede pedir la división judicial. Este artículo analiza el procedimiento de división judicial: sus dos fases, los conflictos más habituales y los mecanismos de reparto final.
1. Ámbito y prescripción
La acción de división judicial de inmuebles no prescribe: cualquier copropietario puede pedir la división en cualquier momento, con independencia del tiempo que dure la copropiedad. Es competente el tribunal de distrito del lugar del inmueble.
Debe tenerse en cuenta que no cabe la división judicial de cuotas indivisas heredadas en el capital de una sociedad anónima: para las acciones solo se admite la división extrajudicial.
2. Primera fase: determinación de los copropietarios y sus cuotas
El procedimiento de división judicial se desarrolla en dos fases. En la primera se determina quiénes son los copropietarios y la cuota de cada uno. Es nula la división en la que no participe algún copropietario: todos deben ser parte.
En la primera vista, cualquier parte puede oponerse al derecho de otra a participar o al tamaño de su cuota. Son disputas típicas de esta fase:
- impugnación de testamentos;
- transmisiones de bienes a cambio de cuidados y manutención;
- alegaciones de usucapión por posesión ininterrumpida durante al menos diez años.
3. Usucapión en la copropiedad
La usucapión en un contexto de copropiedad exige distinguir con precisión entre posesión y mera tenencia.
La posesión según el art. 68 de la Ley de la Propiedad tiene dos elementos: uno objetivo, el control de hecho sobre el bien, y otro subjetivo, la intención de tenerlo como propio. El mero tenedor, a diferencia del poseedor, ejerce el control por cuenta de otro y no pretende apropiarse del bien.
Según el art. 69 de la Ley de la Propiedad, se presume que quien ejerce el control de hecho sobre una cosa la tiene como propia, salvo prueba de que la tiene por otro. La aplicación de esta presunción en la división depende de cómo surgió la copropiedad:
- Copropiedad nacida por causa distinta de la herencia: la presunción del art. 69 se aplica en términos generales. Si un copropietario ejerció el control de hecho sobre todo el inmueble con un título que excluye la posesión de los demás, se presume la intención de apropiárselo; basta probar el control de hecho. La otra parte debe probar que la posesión no fue continuada y pacífica, o que el copropietario lo tenía también por los demás.
- Copropiedad nacida de la herencia: quien invoca la usucapión debe probar que realizó actos que manifestaron objetivamente a los demás copropietarios su intención de poseer sus cuotas para sí. Si el título por el que se estableció el control de hecho indica coposesión, el copropietario es mero tenedor de las cuotas ajenas y la presunción se considera desvirtuada.
Resueltas todas las cuestiones controvertidas, el tribunal dicta una sentencia que admite la división, con fuerza de cosa juzgada respecto de las partes, los bienes y la cuota de cada una. Estas cuestiones no pueden volver a litigarse. Si el procedimiento se archiva y se reanuda después, la segunda fase comienza directamente sin repetir la primera.
4. Segunda fase: liquidación y reparto
4.1. Liquidación entre las partes
La segunda fase empieza con la liquidación de los créditos entre los copartícipes. El más frecuente es el reembolso de las mejoras hechas en el inmueble. El tribunal resuelve todos los créditos en una sola sentencia, que puede dictarse antes o a la vez que la que declara definitivo el cuaderno particional.
4.2. Peritajes
En esta fase se encargan informes periciales para determinar el valor de los inmuebles y valorar si cada uno es físicamente divisible.
4.3. Reparto de los inmuebles
El modo de reparto depende del número y la naturaleza de los inmuebles:
- Un único inmueble indivisible: puede adjudicarse a un copropietario, que compensa a los demás pagando el valor de sus cuotas. Si varios lo quieren, se adjudica a quien ofrezca el precio más alto.
- Varios inmuebles o un inmueble divisible: se realizan compensaciones en metálico según lo que recibe cada parte.
- Sorteo: si las partes no se ponen de acuerdo sobre quién recibe cada inmueble, el tribunal puede recurrir al sorteo.
- Venta forzosa: si el inmueble es indivisible y ningún copropietario puede pagar a los demás, se vende en subasta pública. El importe se reparte entre los copropietarios según sus cuotas.
Cómo podemos ayudarle
Representamos a copropietarios en procedimientos de división judicial de inmuebles: desde la preparación de la demanda y la dirección del pleito en ambas fases hasta su conclusión. También asesoramos sobre usucapión, impugnación de testamentos y reembolso de mejoras. Contáctenos para evaluar su situación.
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Preguntas frecuentes
- ¿Cuándo es necesaria la división judicial de un inmueble?
- Se acude a la división judicial cuando los copropietarios no llegan a un acuerdo voluntario. Cualquier copropietario puede pedirla en cualquier momento: este derecho no prescribe.
- ¿Cómo se desarrolla la división judicial de un inmueble?
- El procedimiento tiene dos fases: primero se determinan los copropietarios y sus cuotas; después el tribunal reparte el inmueble físicamente o acuerda su subasta si la división es inviable. También se liquidan las cuentas entre copropietarios por reparaciones y rentas.
- ¿Se puede adquirir un inmueble por usucapión frente a un copropietario?
- En principio, no: la posesión de todo el inmueble no corre frente a los demás copropietarios salvo que hayan sido expresamente excluidos de la posesión y se les haya manifestado con claridad.
Nota
Este artículo es meramente informativo y no constituye asesoramiento jurídico. La legislación cambia con el tiempo; para una valoración actual y vinculante de su caso, contáctenos.
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