Taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkının ihlali iki ana biçimde ortaya çıkar: tahliyeyi reddeden kişinin haksız işgali ve malikin huzurlu kullanımının engellenmesi. Bu makale birinci durumu ele alır: malikin, çıkmayan bir kiracı veya hukuki dayanağı olmayan başka bir kişi nedeniyle zilyetliği kaybetmesi.
1. Hukuki çerçeve
Zilyetliği elinden alınan malikin hukuki dayanağı olmayan zilyede karşı korunması, Mülkiyet Kanunu md. 108'deki istihkak davasıyla sağlanır. Bu dava doğrudan mülkiyet hakkına yönelik ayni bir davadır ve zamanaşımına tabi değildir.
2. Davanın kabulünün koşulları
İstihkak davasının kabulü için üç koşulun aynı anda gerçekleşmesi gerekir:
- Davacı mülkün malikidir. Mülkiyet tapu belgeleriyle — noter senedi, iade kararı, noterde yapılmış satış sözleşmesi veya benzeri — ispatlanır.
- Mülk başkasının zilyetliğinde veya elindedir. Bu olgu esas olarak tanık beyanlarıyla ispatlanır.
- Zilyetlik hukuki dayanaktan yoksundur. Davalı, mülkü kullanmasına hak veren bir sözleşme, izin veya başka hukuki dayanağı olmayan bir işgalci olmalıdır.
3. Zamanaşımı
İstihkak davası zamanaşımına uğramaz. Mülkiyet hakkı kanunun tanıdığı başka bir yolla kaybedilmedikçe malik, Mülkiyet Kanunu md. 108 korumasına her zaman başvurabilir.
4. Kullanım bedeli
İstihkak davasına kaybedilen kira gelirine eşit bir tazminat talebi eklenebilir. Tazminat, haksız işgalciye resmî ihtar gönderildiği tarihten veya davanın açıldığı tarihten itibaren borçlanılır. Aylık kira değeri çoğunlukla mahkemece atanan bilirkişinin raporuyla belirlenir.
5. Hukuk Muhakemeleri Kanunu md. 417 uyarınca hızlandırılmış koruma
Bazı durumlarda malik, tam bir istihkak davası yürütmeden HMK md. 417 uyarınca derhâl icra emri başvurusunda bulunarak doğrudan icra belgesi alabilir; bu, etkili korumaya kadar geçen süreyi önemli ölçüde kısaltır. Zorunlu koşullar:
- malikin mülke ait noter senedi olmalıdır;
- mülkü haksız olarak işgal eden kişinin kimliği bilinmelidir.
6. Kararın icrası
İstihkak davasındaki karar kesinleştikten sonra mahkeme icra belgesi verir. Malik belgeyi bir icra memuruna sunar; memur polis desteğiyle zilyetliğin teslimini gerçekleştirir. Teslimle yükümlü kişi mülkten zorla çıkarılır.
Nasıl yardımcı olabiliriz
Maliklere uygun hukuki yolun — istihkak davası veya HMK md. 417 kapsamında hızlandırılmış süreç — seçimi konusunda danışmanlık veriyor ve zilyetliğin fiilen iadesine kadar dava ve icra aşamalarında temsil ediyoruz. Durumunuzun değerlendirilmesi için bizimle iletişime geçin.
İlgili makaleler
Sıkça sorulan sorular
- Bulgar hukukunda istihkak davası nedir?
- İstihkak davası (Mülkiyet Kanunu md. 108), malikin mülkü hukuki dayanak olmaksızın zilyetliğinde veya elinde bulunduran kişiye karşı açtığı davadır. Malik mülkün iadesini ve haksız kullanım tazminatını talep eder.
- İstihkak davasında zamanaşımı var mı?
- Malikin istihkak davası zamanaşımına uğramaz; mülkiyet hakkı zamanaşımıyla sona ermez. Ancak davalı mülkü kazandırıcı zamanaşımıyla edinebilir: kötü niyetli zilyetlikte 10 yıl, iyi niyetli zilyetlikte 5 yıl.
- Haksız işgalci mülkten hızla nasıl çıkarılır?
- Belgeye dayalı delil varsa ihtiyati tedbir — dava bitmeden zilyetliğin teslimi — istenebilir. Alternatif olarak HMK md. 417 kapsamındaki ödeme emri usulü kullanılabilir.
Not
Bu makale yalnızca genel bilgi amaçlıdır ve hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Mevzuat zamanla değişir; durumunuza ilişkin güncel ve bağlayıcı değerlendirme için bizimle iletişime geçin.
Bu konuda bir sorunuz mu var veya hukuki desteğe mi ihtiyacınız var?
Danışmanlık randevusu alın