Miteigentum an Immobilien entsteht meist durch Erbschaft, aber auch durch Scheidung, gemeinsamen Kauf oder auf anderem Weg. Können sich Miteigentümer nicht auf eine freiwillige Teilung einigen, kann jeder von ihnen die gerichtliche Teilung beantragen. Dieser Beitrag behandelt das Verfahren – seine zwei Phasen, die häufigsten Streitpunkte und die Mechanismen der endgültigen Aufteilung.
1. Anwendungsbereich und Verjährung
Die Klage auf gerichtliche Teilung einer Immobilie verjährt nicht – jeder Miteigentümer kann die Teilung jederzeit verlangen, unabhängig davon, wie lange das Miteigentum besteht. Zuständig ist das Bezirksgericht am Ort der Immobilie.
Zu beachten ist, dass eine gerichtliche Teilung geerbter ungeteilter Anteile am Kapital einer Aktiengesellschaft nicht möglich ist – bei Aktien ist nur die außergerichtliche Teilung zulässig.
2. Erste Phase – Feststellung der Miteigentümer und ihrer Anteile
Das Teilungsverfahren läuft in zwei Phasen. In der ersten wird festgestellt, wer Miteigentümer ist und wie groß der Anteil jedes Einzelnen ist. Eine Teilung, an der ein Miteigentümer nicht beteiligt ist, ist nichtig – alle müssen Partei sein.
In der ersten Verhandlung kann jede Partei Einwände gegen das Teilnahmerecht einer anderen oder die Höhe ihres Anteils erheben. Typische Streitpunkte dieser Phase:
- Anfechtung von Testamenten;
- Übertragungen gegen Pflege und Unterhalt;
- Berufung auf Ersitzung durch ununterbrochenen Besitz von mindestens zehn Jahren.
3. Ersitzung bei Miteigentum
Die Ersitzung im Miteigentum erfordert eine genaue Unterscheidung zwischen Besitz und Innehabung.
Besitz nach Art. 68 des Eigentumsgesetzes hat zwei Elemente: ein objektives – die tatsächliche Sachherrschaft – und ein subjektives – den Willen, die Sache als eigene zu halten. Der Inhaber übt die Sachherrschaft dagegen für einen anderen aus und will sich die Sache nicht aneignen.
Nach Art. 69 des Eigentumsgesetzes wird vermutet, dass, wer die tatsächliche Herrschaft über eine Sache ausübt, sie als eigene besitzt, solange nicht bewiesen ist, dass er sie für einen anderen hält. Die Anwendung dieser Vermutung im Teilungsverfahren hängt davon ab, wie das Miteigentum entstanden ist:
- Miteigentum aus einem anderen Grund als Erbschaft – die Vermutung des Art. 69 gilt allgemein. Hat ein Miteigentümer die Sachherrschaft über die gesamte Immobilie auf einer Grundlage ausgeübt, die den Besitz der anderen ausschließt, wird der Aneignungswille vermutet; es genügt der Nachweis der Sachherrschaft. Die Gegenseite muss beweisen, dass der Besitz nicht ununterbrochen und ungestört war oder dass der Miteigentümer die Immobilie auch für die anderen hielt.
- Miteigentum aus Erbschaft – wer sich auf Ersitzung beruft, muss selbst beweisen, dass er Handlungen vorgenommen hat, die den anderen Miteigentümern objektiv den Willen zeigten, ihre Anteile für sich zu besitzen. Deutet die Grundlage der Sachherrschaft auf Mitbesitz hin, ist der Miteigentümer Inhaber der fremden Anteile und die Vermutung gilt als widerlegt.
Sind alle Streitfragen geklärt, erlässt das Gericht ein Urteil über die Zulässigkeit der Teilung, das in Bezug auf Parteien, Immobilien und Anteile Rechtskraft entfaltet. Diese Fragen können nicht erneut verhandelt werden. Wird das Verfahren eingestellt und später wieder aufgenommen, beginnt direkt die zweite Phase.
4. Zweite Phase – Abrechnung und Verteilung
4.1. Abrechnung zwischen den Parteien
Die zweite Phase beginnt mit der Abrechnung der Ansprüche zwischen den Miteigentümern. Am häufigsten geht es um den Ersatz von Verbesserungen an der Immobilie. Das Gericht entscheidet über alle Ansprüche in einem Urteil, das vor oder zusammen mit dem Urteil über den Teilungsplan ergehen kann.
4.2. Sachverständigengutachten
In dieser Phase werden Gutachten eingeholt, um den Wert der Immobilien zu bestimmen und ihre physische Teilbarkeit zu prüfen.
4.3. Verteilung der Immobilien
Die Art der Verteilung hängt von Zahl und Beschaffenheit der Immobilien ab:
- Eine einzige unteilbare Immobilie – kann einem Miteigentümer zugewiesen werden, der die anderen in Höhe ihrer Anteile abfindet. Wollen mehrere sie haben, erhält sie, wer den höchsten Preis bietet.
- Mehrere Immobilien oder eine teilbare Immobilie – je nach Zuteilung werden Ausgleichszahlungen geleistet.
- Los – können sich die Parteien nicht einigen, wer welche Immobilie erhält, kann das Gericht losen lassen.
- Zwangsversteigerung – ist die Immobilie unteilbar und kann kein Miteigentümer die anderen auszahlen, wird sie öffentlich versteigert. Der Erlös wird anteilig verteilt.
Wie wir helfen können
Wir vertreten Miteigentümer in gerichtlichen Teilungsverfahren – von der Klage über beide Phasen bis zum Abschluss. Außerdem beraten wir zu Ersitzung, Testamentsanfechtung und Ersatz von Verbesserungen. Kontaktieren Sie uns für eine Einschätzung Ihrer Situation.
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Häufige Fragen
- Wann ist eine gerichtliche Teilung erforderlich?
- Eine gerichtliche Teilung wird beantragt, wenn sich die Miteigentümer nicht freiwillig einigen. Jeder Miteigentümer kann sie jederzeit verlangen – das Recht verjährt nicht.
- Wie läuft die gerichtliche Teilung einer Immobilie ab?
- Das Verfahren hat zwei Phasen: zuerst werden die Miteigentümer und ihre Anteile festgestellt; dann verteilt das Gericht die Immobilie real oder ordnet die Versteigerung an, wenn eine Teilung unpraktikabel ist. Auch Ansprüche aus Reparaturen und Mieten werden abgerechnet.
- Kann man eine Immobilie gegenüber einem Miteigentümer ersitzen?
- Grundsätzlich nein – der Besitz der gesamten Immobilie wirkt nicht gegen die anderen Miteigentümer, es sei denn, sie wurden ausdrücklich vom Besitz ausgeschlossen und dies wurde ihnen deutlich gezeigt.
Hinweis
Dieser Beitrag dient nur der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung dar. Die Rechtslage ändert sich – für eine aktuelle, verbindliche Einschätzung Ihres Falls kontaktieren Sie uns bitte.
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