Нарушаването на правото на собственост върху недвижим имот се проявява в две основни форми: завземане на имота от лице, което отказва да го напусне, и пречене или ограничаване на собственика в спокойното ползване на имота. Настоящата статия разглежда защитата в първата хипотеза — когато собственикът е лишен от владението на имота си, независимо дали от наемател, отказващ да напусне, или от което и да е друго лице без правно основание.
1. Правна уредба
Защитата на невладеещия собственик срещу владеещия несобственик се осъществява чрез ревандикационния иск по чл. 108 от Закона за собствеността (ЗС). Той е вещен иск — насочен е към самото вещно право и не се погасява по давност.
2. Предпоставки за уважаване на иска
За да бъде уважен ревандикационният иск, трябва да са налице едновременно три предпоставки:
- Ищецът е собственик на имота. Собствеността се доказва с документи за собственост — нотариален акт, решение за реституция, договор за покупко-продажба в нотариална форма и др.
- Имотът се владее или държи от друго лице. Фактът на владението или държането се доказва най-вече чрез свидетелски показания.
- Владението е без правно основание. Ответникът трябва да е нарушител — да не разполага с договор, разрешение или друго законово основание да се намира в имота.
3. Давност
Ревандикационният иск не се погасява по давност. Собственикът може да търси защита по реда на чл. 108 ЗС независимо от изтеклото време, докато правото му на собственост не е изгубено по друг предвиден в закона ред.
4. Обезщетение за ползването на имота
Към ревандикационния иск може да се предяви и иск за обезщетение, равно на пропуснатия наем за имота. Обезщетението се дължи от датата на изпращане на покана до лицето, което неправомерно владее имота, или от момента на предявяване на иска. Размерът на обезщетението съответства на месечната наемна цена на имота и в повечето случаи се определя след изготвяне на съдебно-оценителна експертиза.
5. Бърза защита по чл. 417 ГПК
При определени условия собственикът може да поиска пряко изпълнителен лист, без да провежда пълен ревандикационен иск. Необходимо е да подаде заявление за издаване на заповед за незабавно изпълнение по чл. 417 ГПК, което съществено съкращава времето за защита. Задължителни условия за тази процедура са:
- собственикът да разполага с нотариален акт за имота;
- да са известни личните данни на лицето, което владее имота без правно основание.
6. Изпълнение на съдебното решение
След влизане в сила на решението по ревандикационния иск, съдът издава изпълнителен лист. С него собственикът се обръща към съдебен изпълнител, който въз основа на изпълнителния лист извършва въвод във владение с помощта на органите на полицията. Лицето, осъдено да предаде владението, се отстранява принудително.
Как ще ви съдействаме
Консултираме собственици относно избора на подходящия способ за защита — ревандикационен иск или заповедно производство по чл. 417 ГПК. Представляваме клиенти в исковото производство и в изпълнителното производство пред съдебен изпълнител до фактическото им въвеждане във владение. Свържете се с нас за оценка на вашия случай.
Бележка
Тази статия има информативен характер и не представлява правен съвет. Нормативната уредба се променя — за актуална и обвързваща оценка по вашия случай се свържете с нас.
Имате въпрос или нуждаете се от правна помощ по тази тема?
Запазете консултация