България е все по-предпочитана дестинация за инвестиции в недвижими имоти както от граждани на Европейския съюз, така и от граждани на трети държави. Благоприятният данъчен режим, сравнително достъпните цени и разнообразието от имоти правят страната атрактивен пазар за покупка на жилищни и инвестиционни имоти.
Режимът за придобиване на недвижими имоти от чужденци в България е диференциран и зависи от три основни фактора: гражданството на приобретателя (дали е от държава — членка на ЕС/ЕИП или от трета страна), вида на имота (урбанизиран имот, земеделска земя или гора) и правния статут на купувача (физическо или юридическо лице).
В настоящата статия ще разгледаме основните правила за придобиване на недвижим имот от чужденци, необходимите документи, процедурите по сделката и специфичните ограничения, които следва да бъдат взети предвид при подобни инвестиции.
1. Конституционна и обща правна рамка
Конституцията на Република България гарантира правото на собственост и неговата неприкосновеност (чл. 17, ал. 1 и 3 КРБ). Основното ограничение за чужденци е въведено в чл. 22, ал. 1 КРБ, съгласно който чужденци и чуждестранни юридически лица могат да придобиват право на собственост върху земя само при условията, произтичащи от присъединяването на България към Европейския съюз, по силата на ратифициран международен договор или чрез наследяване по закон.
Законът за собствеността (ЗС) доразвива този принцип, като позволява на чужденци и чуждестранни юридически лица свободно да придобиват право на собственост върху сгради и ограничени вещни права (като право на строеж), освен ако в закон е предвидено друго (чл. 29, ал. 4 ЗС).
2. Режим за граждани и юридически лица от ЕС и ЕИП
Гражданите и юридическите лица от държавите — членки на ЕС, и от страните по Споразумението за Европейското икономическо пространство (ЕИП) се ползват с режим, максимално близък до този за българските граждани.
Урбанизирани имоти (сгради и земя): Те могат свободно да придобиват право на собственост върху сгради, апартаменти, както и прилежащата към тях земя (урегулирани поземлени имоти) при спазване на общите законови изисквания (чл. 29, ал. 2 и 3 ЗС).
Земеделски земи и гори: След изтичането на седемгодишния преходен период, предвиден в Договора за присъединяване на България към ЕС, на 31 декември 2013 г., гражданите и юридическите лица от ЕС/ЕИП получиха правото да придобиват земеделски земи и гори в България.
Ключово развитие (право на ЕС): С решение от 18 януари 2024 г. по дело C-562/22 (JD срещу OB) Съдът на ЕС постанови, че изискването за 5-годишно пребиваване в България, заложено в чл. 3в от Закона за собствеността и ползването на земеделските земи (ЗСПЗЗ), противоречи на принципа за свободно движение на капитали по чл. 63 ДФЕС. Въпреки че разпоредбата формално съществува в българското законодателство, съгласно принципа на примат на правото на ЕС тя не следва да се прилага спрямо граждани и юридически лица от ЕС/ЕИП.
3. Режим за граждани и юридически лица от трети страни
За граждани и юридически лица от държави извън ЕС/ЕИП режимът е значително по-рестриктивен, особено по отношение на земята.
Урбанизирани имоти (сгради и апартаменти): Тези лица могат свободно да придобиват право на собственост върху сгради и ограничени вещни права върху недвижими имоти. Съдебната практика, включително Решение № 210 от 27.12.2016 г. на ВКС по гр. д. № 1739/2016 г., потвърждава, че конституционната забрана за придобиване на земя не се отнася за сделки, с които се придобива собственост върху сграда и земята, върху която тя е построена, ако строителството е изцяло реализирано.
Земеделски земи и гори: Придобиването на право на собственост върху земеделска земя и гори от граждани и юридически лица от трети страни е забранено, освен в два случая:
- Наследяване по закон — единственият универсален способ за придобиване на земя от тези лица.
- Международен договор — ако съществува ратифициран, обнародван и влязъл в сила международен договор между България и съответната трета държава, който позволява такова придобиване.
Чужденец от трета страна, придобил земеделска или горска земя по наследство, е длъжен в тригодишен срок от откриване на наследството да прехвърли собствеността на лице, което има право да я придобива.
4. Специфики за юридически лица и инвестиции
Дружества с чуждестранно участие: Българско дружество, чиито съдружници или акционери са граждани или юридически лица от трети страни, не може да придобива земеделска земя (чл. 3, ал. 7 ЗСПЗЗ). Съдебната практика стриктно прилага тази забрана.
Инвестиции и право на пребиваване: Чужденец, който инвестира сума не по-малка от 600 000 лв. в недвижим имот на територията на България, може да получи разрешение за продължително пребиваване в страната.
5. Процедура по покупката
Независимо от структурата, покупката на недвижим имот в България се осъществява с нотариален акт. Основните стъпки са:
- предварителна правна проверка на имота;
- подписване на предварителен договор с капаро;
- набавяне на удостоверение за данъчна оценка и скица от кадастъра;
- подписване на нотариален акт пред нотариус в района на имота;
- вписване на акта в Агенцията по вписванията.
Как ще ви съдействаме
Извършваме правна проверка на имота, консултираме относно оптималната структура на придобиването, изготвяме предварителния договор и координираме нотариалната сделка.
Свържете се с нас за цялостно съдействие.
Свързани статии
Въпроси и отговори
- Може ли чужденец да купи имот в България?
- Граждани на ЕС и ЕИП могат да купуват имоти включително земя без ограничения. Граждани на трети страни могат да купуват апартаменти и търговски обекти свободно, но за земеделска и горска земя е необходимо учредяване на Bulgarian дружество.
- Нужен ли е адвокат при покупка на имот в България от чужденец?
- Адвокатът не е задължителен, но е силно препоръчителен. Той извършва правна проверка на имота, проверява за ипотеки и тежести, съставя предварителния договор и присъства при нотариалното изповядване.
- Какви са разходите при покупка на имот в България?
- Към цената се добавят: нотариална такса (~0,1–0,3%), местен данък за придобиване (~2–3%), вписване в Имотен регистър (0,1%), адвокатски хонорар и евентуална брокерска комисионна.
Бележка
Тази статия има информативен характер и не представлява правен съвет. Нормативната уредба се променя — за актуална и обвързваща оценка по вашия случай се свържете с нас.
Имате въпрос или нуждаете се от правна помощ по тази тема?
Запазете консултация