Правната проверка (due diligence) на недвижим имот е задължителна стъпка преди всяка сделка с недвижима собственост в България. Тя е насочена към установяване на правния статут на имота, идентифициране на рискове и минимизиране на неблагоприятни последици за купувача. Процесът обхваща проверка на документи, справки в публични регистри и анализ на приложимата нормативна уредба.
В настоящата статия ще разгледаме необходимите документи, публичните регистри, стъпките на проверката, специфичните рискове и ролята на адвоката и нотариуса в процеса.
I. Необходими документи
За извършването на пълна правна проверка са необходими следните основни документи:
Документ за собственост — актът, легитимиращ продавача като собственик (нотариален акт, констативен нотариален акт, решение на Общинска служба по земеделие и др.). Предоставя се от продавача; препис може да бъде получен от Службата по вписванията от лице с правен интерес или адвокат.
Актуална скица или схема на имота — индивидуализира имота с неговите технически параметри (граници, площ, съседи) и уникален идентификатор. Издава се от Агенцията по геодезия, картография и кадастър (АГКК) или съответната общинска служба.
Удостоверение за вписвания, отбелязвания и заличавания (удостоверение за тежести) — показва вписаните ипотеки, възбрани, искови молби, договори за наем и други вещни права. Издава се от Имотния регистър към Агенцията по вписванията по местонахождение на имота.
Удостоверение за данъчна оценка — удостоверява данъчната оценка на имота и наличието или липсата на непогасени данъчни задължения (чл. 264, ал. 1 ДОПК). Издава се от дирекция „Местни данъци и такси" към общината.
Удостоверение за семейно положение и справка за режим на имуществени отношения — установяват дали имотът е придобит по време на брак и дали е в режим на съпружеска имуществена общност. Удостоверението се издава от общината (ЕСГРАОН), справката — от Регистъра на имуществените отношения към АВ.
Удостоверение за въвеждане в експлоатация (Акт 16) — задължителен за новопостроени сгради документ, удостоверяващ годността на строежа за ползване (чл. 178, ал. 1 ЗУТ). Издава се от органа, издал разрешението за строеж.
II. Стъпки на правната проверка
1. Идентификация на имота. Проверка в кадастъра за уникален идентификатор и съпоставяне на кадастралните данни с документа за собственост.
2. Проверка на собствеността и историята на имота. Изследва се веригата от прехвърляния за период от поне 10 години назад, за да се покрие срокът на придобивната давност по чл. 79 ЗС. Целта е идентифициране на пороци в предходни сделки (нищожност, унищожаемост), тъй като съгласно принципа nemo dat quod non habet никой не може да прехвърли повече права, отколкото притежава.
3. Проверка за тежести. Анализ на вписаните ипотеки, възбрани, искови молби, сервитути и договори за наем.
4. Проверка на продавача. Установява се семейният статус и дали имотът е СИО, което изисква съгласието на другия съпруг.
5. Градоустройствен и технически статус. Проверка за съответствие на имота и сградите с действащия подробен устройствен план (ПУП), наличие на валидно разрешение за строеж и въвеждане в експлоатация (чл. 108, ал. 1; чл. 148, ал. 1; чл. 178, ал. 1 ЗУТ).
III. Роля на адвоката и нотариуса
Ролите на двамата се допълват, но не се припокриват.
Адвокатът извършва задълбочената правна проверка, анализира историята на имота, идентифицира рисковете, консултира клиента и изготвя или преглежда предварителния договор. Основната му функция е превантивна защита на интереса на клиента.
Нотариусът извършва законово регламентирани проверки непосредствено преди изповядване на сделката — самоличност и дееспособност на страните, собственост, публични задължения към НАП, платени местни данъци. Той удостоверява сделката в нотариална форма и осигурява вписването й в Имотния регистър.
Как ще ви съдействаме
Извършваме пълна правна проверка на имота, включваща проверка на документите за собственост, историята на прехвърлянията, тежестите, публичните задължения и техническия статус на имота. Изготвяме правно становище с идентифицираните рискове и препоръки и съдействаме при структурирането и изповядването на сделката.
Свържете се с нас за консултация.
Свързани статии
Въпроси и отговори
- Какво включва правната проверка при покупка на имот?
- Правната проверка включва: установяване на законния собственик по нотариален акт и Имотен регистър, проверка за ипотеки, възбрани и сервитути, проверка на строителното разрешение и акта за въвеждане в експлоатация, и проверка на градоустройствения статут.
- Кой прави правната проверка — нотариусът или адвокатът?
- Нотариусът проверява само собствеността в Имотния регистър. Пълната правна проверка — включително за тежести, съдебни производства и строителни разрешения — се извършва от адвокат.
- Колко струва правна проверка на имот в България?
- Хонорарът варира в зависимост от сложността, обичайно 300–800 EUR за стандартен градски имот. При сложни случаи с множество прехвърляния или спорна история може да е повече.
Бележка
Тази статия има информативен характер и не представлява правен съвет. Нормативната уредба се променя — за актуална и обвързваща оценка по вашия случай се свържете с нас.
Имате въпрос или нуждаете се от правна помощ по тази тема?
Запазете консултация